今回は、これからの建物管理、BIM-FM、デジタルFMの前身となる基本的なファシリティマネジメントの業務や内容について紹介いたします。

 

ファシリティマネジメント（FM）の基本的な定義

 

ファシリティマネジメント（FM）は、経営にかかわる土地、施設、設備といった固定資産（ファシリティ）を総合的に企画、管理、活用することです。

 

ファシリティは、設備や施設、器用さなどの意味を持ち、ビジネスにおいては「物資」を表現する言葉となりました。

 

公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会（JFMA）は、ファシリティマネジメントを「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」と定義しています。

 

企業や組織の土地、建物、設備、備品、オフィス空間などが対象でした。目先のコストだけでなく、将来のことや働く従業員のことなどを見据えた上でファシリティの長期的な最適化を図るのがファシリティマネジメントの本質です。

ファシリティマネジメント（FM）の具体的な業務

カテゴリ	具体的な業務内容	目的・役割
施設の保守・管理	・設備の点検・保守	施設や設備の機能を維持し、長寿命化を図る
	・清掃・美化	快適で清潔な環境を提供する
	・安全管理	利用者の安全を確保し、緊急時の対応を迅速に行う
エネルギー管理	・エネルギー消費の最適化	環境負荷とコストを削減する
	・再生可能エネルギーの導入	エネルギーの持続可能な利用を促進する
リスク管理	・災害対策	災害リスクに備え、迅速かつ適切な対応を可能にする
	・保険管理	リスクを軽減し、経済的損失を防ぐ
空間管理	・レイアウト計画	効率的かつ快適な作業環境を提供する
	・移転・レイアウト変更	組織の変化に柔軟に対応する
コスト管理	・予算策定・管理	資源を効率的に利用し、コストを最適化する
	・契約管理	サービスの品質を保ちつつ、コストパフォーマンスを向上させる
テナント対応	・テナントの募集・管理	安定した収益を確保し、テナントとの良好な関係を維持する
	・クレーム対応	テナントの満足度を向上させ、長期的な関係を築く

日本の各団体のファシリティマネジメントの定義

組織	ファシリティマネジメントに関する説明
国際標準化機構（ISO41001）	組織の活動をサポートするために、施設とその周辺環境を統合的に計画し、運用する経営プロセス
日本ファシリティマネジメント協会（JFMA）	建築物などの施設を効果的に管理し、企業活動を支援するための経営的アプローチ。科学的手法を用いたシステマティックな実践が特徴
国際ファシリティマネジメント協会（IFMA）	効果的な職場環境を創出し、維持するために、管理技術と最新の知識を組み合わせた経営プロセス
ファシリティマネジメント推進連絡協議会	施設とその環境を経営的視点で総合的に管理し、最適化する活動
アメリカ国会図書館	組織の人々と業務をサポートするために、物理的な職場を調整し、管理するプロセス。多様な学問分野の原則を統合
オランダファシリティマネジメント協会（NEFMA）	社会の変化に対応し、建物やサービスを効率的かつ柔軟に管理することを目指す活動
国土交通省	官庁施設を総合的に計画し、管理することで、施設の質を最適化する手法
建設省FM研究委員会	施設を戦略的に管理し、経営者や利用者の要求を満たすことを目指す技術や手法
Jefferey M. Hamer	組織の物理的スペースとサービスを効果的に提供し、コストを削減するプロセス

ファシリティマネジメント（FM）の目的

ファシリティマネジメントの目的は、「最小のコストで最大の効果」を得ることです。

 

施設や設備などの最適化により、経営の効率化や従業員やお客様の満足度の向上、企業の社会的責任（CSR）の遂行などが当たります。

 

投資コストの削減も、ファシリティマネジメントの目的の一つです。

 

最新の設備や機器の導入による効率化や、人件費やリソースの削減から従業員の満足度や生産性の最大化、オフィス環境の変化に対する従業員の適応力アップなどもファシリティマネジメントの目的となっています。

 

社会や環境への対応（CSR）も重要な視点でしょう。

 

ファシリティマネジメント（FM）の必要性

 

ファシリティマネジメントを導入はコストがかかる？

仮に自社にファシリティマネジメントを行うことが出来ない場合、

知識のある人材を確保する必要があります。

 

その場合の人件費としては、一人当たり500万円〜900万円の給与で雇用することになるため、決して安い給料とは言えない金額になります。

ファシリティマネジメントによるコスト削減の観点

ファシリティーマネジメント（FM）は、ビジネスの運営に不可欠な役割です。

この分野でのコスト削減は、ビジネスの継続性と競争力の向上に直結します。

 

戦略的削減施策と運営維持による削減施策の2つの主要なアプローチを取り上げます。

戦略的削減施策とは、オフィスの面積を削減したり、賃料の低いビルに移転するなどの大規模な変更を伴う施策です。

 

一方、運営維持による削減施策は、オフィスの日常運営に関連したコストを削減する手法になります。

 

ユニバーサルレイアウトの導入は、運営維持による削減施策の中でも特に注目される手法の一つです。

 

ユニバーサルレイアウトとは、部門の構成に関係なくデスクの配置を均一にすることで、レイアウト変更時のコストを大幅に削減する施策です。

 

このレイアウトにより、デスクの移動や配線作業などの工事費用が不要となり、それに伴うコストも大幅に削減できます。

さらに、ユニバーサルレイアウトには他にも多くのメリットがあります。

 

ファシリティのコスト削減だけでなく、スペースの有効活用やレイアウト変更時の時間短縮も期待できます。

 

例えば、物を動かさずに人の移動で対応できるため、経費がかからないという点や、部門間のコミュニケーションが活性化するという点など、効率的なオフィス運営を実現できるでしょう。

 

また、日常のオフィスレイアウトの工夫もコスト削減に貢献します。

 

窓際の席配置や照明の使用方法など、ちょっとした変更で電気代の節約が期待できます。具体的には、上長席を窓際から内側に移動することで、外光を有効に利用し、室内の照明コストを削減できるでしょう。

 

さらに、書類の管理や会議室の使用方法の見直しも効果的なコスト削減策となります。デジタル化やペーパーレスの推進、書類の外部倉庫への移管など、オフィススペースの有効活用とともにコスト削減が実現できます。

 

会議室の共有化や特定フロアの集中配置など、スペース効率化の工夫もコスト削減に繋がります。これにより、オフィス全体の面積を効果的に削減し、その結果、ファシリティコストも大幅に削減できるでしょう。

 

総じて、ファシリティーマネジメントにおけるコスト削減は、ビジネスの競争力を高めるための重要な取り組みです。今回紹介した方法を取り入れることで、より効果的なコスト削減を実現することができるでしょう。

ファシリティマネジメントで成し得る社会貢献

環境に優しい施設運営の重要性

施設や設備の運用において、エコロジーへの配慮やエネルギーの効率化を図ることは、地域社会への貢献に繋がります。

 

エコフレンドリーな設備を取り入れることで地域環境を守り、廃棄物の削減を目指す施設管理は、社会全体への負担を軽減します。

 

企業の社会的責任とファシリティマネジメント

企業は利益追求だけでなく、地域社会や利害関係者への貢献も求められています。

 

ファシリティマネジメントを通じて、経済活動が環境に与える影響を最小限に抑えることは、企業の社会的責任を果たす上で重要な役割を果たします。

 

ファシリティマネジメント（FM）の起源

1970年代後半、アメリカで経済の風向きが変わりつつあった。この時代、景気低迷の中で、ハーマンミラー社という名のオフィス家具メーカーがを開始しました。

 

ミシガン州立大学のアームストロング教授を中心としたチームが、オフィスや施設の有効活用を追求するための研究所を設立。

 

「ファシリティマネジメント研究所」。この研究所は、数年後の発展の中心となり、国際ファシリティマネジメント協会（IFMA）として知られるようになります。

 

IFMAは現在、104カ国にわたり、会員数約24,000人を持つグローバル組織に成長。この組織の設立は、ファシリティマネジメントの歴史において、大きな一歩となりました。

 

ファシリティマネジメント（FM）が日本での浸透した経緯

1970年代のアメリカでの誕生から数十年、ファシリティマネジメントの概念は次第に世界中に広がっていきました。

特に、1990年代にはヨーロッパ各国、上海、シンガポール、香港、オーストラリアと、世界中に広がりました。

 

しかし、日本での導入は比較的遅れることとなります。

1980年代半ば、日本に初めてこの概念が紹介されるも、当時の日本は「スクラップ＆ビルド」という建築思想が主流。

 

老朽化した建物を取り壊し、新しい建物を建てるサイクルが常識とされていました。

しかし、バブル期を経て、経済状況が変わると、この考え方も変わり始めましす。

 

建物を有効活用するための手法、それがファシリティマネジメントであった。日本特有の経済や文化の背景の中で、FMは独自の展開を遂げることとなります。

 

海外でのファシリティマネジメントの事例

イギリスの事例

導入前（2009/10年度）:

• Defra Groupの一部（Defra、環境庁、森林委員会、ナチュラルイングランド、動植物保健庁など）は、年間119,000トン以上のCO2排出量を記録していました。
• 電力供給は再生可能エネルギーの利用が少なく、建物や施設のエネルギー効率は低かった。
• 労働環境は従来型で、柔軟性や多様性に欠けていました。

導入後（2020/21年度）:

• Defra Groupの一部は、CO2排出量を59%削減し、49,000トン強にまで減少させました。
• 電力供給は再生可能エネルギーの利用増加により「グリーン化」され、12年間で56%の削減を達成しました。
• 自社の多様な施設を利用して、2020/21年度には約50万kWhの再生可能エネルギーを生成しました。
• 低炭素暖房、低エネルギー消費型の空調・空気処理装置、太陽光発電、LED照明の導入を通じて、施設を「グリーン化」しました。
• BREEAMの持続可能性基準を新しい施設の選定や改修の意思決定プロセスに組み込みました。
• 労働環境は、柔軟で多様な働き方をサポートするよう改善され、従業員の満足度が向上しました。

価値		ゴール
生活を豊かにする	1	アクセスしやすく応答性の高いスペースからの最前線での提供
	2	支援的な職場での柔軟で包括的なサービス
	3	すべての FM 活動の最前線における持続可能性
成功を可能にする	4	効果的なスキルと能力を備えた FM 専門家
	5	効果的な標準、ツール、テクノロジー、組織
	6	現実世界のパフォーマンスを測定する指標
価値の確保	7	FM 資産管理への総合的なアプローチ
	8	標準化され確実な FM データと分析
	9	質の高いサービスを提供する確実な FM 契約

情報参照元：GOV.UK

アメリカの事例

アメリカのアイオワ大学（UI）は、約33,000人の学生と24,000人以上の教職員を対象に、165の主要な建物を管理しています。

 

UIの施設チームは、キャンパス全体に複雑な建物システムがあり、多くのシステムからの大量のデータを管理する必要がありました。

 

ワークフローを優先順位付けし、効率化するために、大学はタスク管理、故障検出、建物システムの分析を自動化し、カスタマイズも可能なツールを探していました。

 

2017年、UIは20の建物で故障検出診断（FDD）ソフトウェアを導入し、リアクティブな運用から計画的かつ予測的な施設運用へと移行を支援しました。

 

大学はシュナイダーエレクトリックのEcoStruxureビルディングアドバイザーを選択しました。

 

このソリューションには、最新のFDD、高度な分析、タスクおよびプロジェクト管理機能、パフォーマンスのトレンド分析と診断、専門家によるガイダンスと実用的な情報が含まれています。

 

UIはサービスプロバイダーを利用してFDDソフトウェア分析を設定し、ビルディングオートメーションシステム（BAS）内のデータポイント接続をマッピングしました。

 

FDDのインストールはスムーズに進み、キャンパススタッフの関与が比較的少ない状態で3ヶ月で分析を実行できるようになりました。

 

UIのFDDソフトウェアは、5分間隔で49,000ポイントを分析し、4つの異なるBASからデータを引き出しています。

 

UIはベンダーのサポートを受けて、FDDシステムの出力をコンピュータ化された保守管理システム（CMMS）と統合しました。

 

このプロセスを通じて、FDDによって生成された作業指示書を追跡し、故障解決を監視しています。

UIは故障を保守プロセスの失敗とは捉えず、故障は常に発生する前提とし、FDDツールを使用しています。

 

FDDを通じて検出される故障は、通常、即時の注意を必要とするタイプではなく、計画的かつスケジュールされた保守作業を可能にする問題です。

 

UIの分析対応グループは毎朝会合を開き、FDDソフトウェアの推奨事項に対する対応を優先順位付け、計画し、調整します。

 

UIの取り組みにより、FDDツールの導入以来、平均で9%のエネルギー節約が実現しました。

 

さらに、最も集中的な取り組みを行った4つの建物では、FDD対応プロセスの導入以来、13%から24%の節約が達成されました。

 

プロジェクトの最初の年には、大学は$900,000のエネルギー節約を実現しました。2018年には、大学は29の建物をFDDに追加しました。

 

導入前と導入後の変化

導入前：

• リアクティブな施設運用
• 多くのシステムからの大量のデータを手動で管理
• 故障が発生した際の対応が遅れることがある

導入後：

• 計画的かつ予測的な施設運用への移行
• タスク管理、故障検出、建物システムの分析を自動化
• エネルギー節約の実現（平均で9%、一部の建物では13%から24%）
• エネルギー節約によるコスト削減（最初の年に$900,000）
• 故障検出を通じて計画的かつスケジュールされた保守作業を可能に
• 分析対応グループによる毎朝の会合で故障への迅速な対応と計画
• CMMSとの統合による作業指示書の追跡と故障解決の監視
• 29の追加建物のFDD導入

 

この変化により、UIは施設運用の効率化とエネルギー節約を実現し、故障への迅速かつ効果的な対応が可能となりました。

 

資格制度の導入

ファシリティマネジメントが一般的になる中で、その専門性を証明するための資格制度が求められるようになりました。

各国や地域ごとに、専門家を育成するための教育プログラムや認定制度が整備されてきました。

 

日本においても、近年、ファシリティマネジメントの専門家を認定する資格制度が整備され、企業や自治体などでの需要が増加しています。

 

この資格は、施設の長寿命化やコスト削減、効率的な運用など、持続可能な施設管理を実現するための知識や技術を持った専門家を育成する目的で導入されました。

 

この資格を持つことで、施設の適切な管理や運用が可能となり、経営資源としてのファシリティの価値を最大限に引き出すことができます。

ファシリティマネジメントとプロパティマネジメントの違い

 

ファシリティマネジメント（FM）

• 目的: 施設の効率的かつ効果的な運用と維持を確保すること。
• 焦点: 施設内の設備、システム、サービスの管理と最適化。
• 役割: 施設の安全性、快適性、機能性を維持し、利用者の生産性と満足度を向上させる。
• 活動: 清掃、保守、修理、セキュリティ、環境管理、緊急対応など。
• 対象: 施設マネージャー、技術者、清掃スタッフ、セキュリティスタッフなど。

プロパティマネジメント（PM）

• 目的: 不動産投資の価値を最大化し、収益を生み出すこと。
• 焦点: 賃貸、リース、不動産の財務管理。
• 役割: 賃貸契約の管理、家賃の徴収、テナントの募集と選定、不動産の価値評価。
• 活動: マーケティング、テナント管理、財務報告、不動産の売買。
• 対象: プロパティマネージャー、不動産仲介業者、会計士など。

要するに、ファシリティマネジメントは施設の日常的な運用と維持に焦点を当てており、プロパティマネジメントは不動産の財務的側面とテナント管理に焦点を当てています。

 

両者は密接に関連しており、しばしば連携して機能しますが、それぞれ異なる目標と責任を持っています。

 

施設管理との違いについてはこちらで解説しております。

ファシリティマネジメントの具体例を紹介

 

ファシリティマネジメント（FM）と似ているアセットマネジメント（AM）やビルマネジメント（BM）との違い

 

ファシリティマネジメント、アセットマネジメント、ビルマネジメントの違いとは？

不動産や施設の管理に関して、ファシリティマネジメント（FM）、アセットマネジメント（AM）、ビルマネジメント（BM）はそれぞれ異なる役割を果たします。

 

これらの違いを理解することで、効率的な不動産管理が可能となります。

 

ビルマネジメント（BM）：物件の直接的な管理

ビルマネジメントは、直接的に物件を管理する業務を指します。

 

これには、建物の清掃、設備の点検、警備、防災対策などが含まれます。ビルのメンテナンスを行い、資産価値を維持することが主な目的です。

 

管理対象が多岐にわたる場合や大規模な施設を管理する際には、多くの手間とコストがかかることがあります。

 

アセットマネジメント（AM）：資産の最適化

アセットマネジメントは、資産を最も効果的に活用し、収益を最大化することを目的としています。

これには、不動産の売買や賃貸、運用の最適化が含まれます。

 

投資家としての深い知識と経験が必要とされ、不動産の価値を高めるための戦略的な意思決定を行います。

 

ファシリティマネジメント（FM）：戦略的な物件活用

ファシリティマネジメントは、物件を戦略的に管理し、長期的な視野で利益を最大化することを目指します。

これには、物件の効果的な活用や、環境への配慮、コスト削減などが含まれます。

 

FMは、物件のポテンシャルを最大限に引き出し、経営戦略に沿った運用を目指します。

 

それぞれの役割を理解し、効果的な管理を

ビルマネジメント、アセットマネジメント、ファシリティマネジメントは、それぞれ異なる役割と目的を持っています。

これらを理解し、適切に活用することで、不動産の価値を最大化し、効率的な管理が可能となります。

 

ファシリティマネジメントに活かすことが出来る資格

 

認定ファシリティマネジャー資格（CFMJ）とは

認定ファシリティマネジャー資格は、ファシリティマネジメントの専門知識と能力を証明するための資格です。

この資格を取得することで、組織の施設や環境を効果的に管理し、企業の目標達成に貢献することができます。

 

資格の目的

認定ファシリティマネジャーは、ファシリティマネジメントに関する専門的な知識とスキルを有しています。

この資格は、1997年に日本でスタートし、ファシリティマネジメントの専門家を育成し、その普及を目指しています。

 

資格を取得することで、快適で機能的な施設の提供、企業の理念の実現、社会資本の形成に貢献することが期待されます。

 

資格取得の流れ

認定ファシリティマネジャー資格を取得するためには、試験に合格し、必要な登録手続きを行う必要があります。

試験は学科試験と論述試験から構成されており、合格後には実務経験期間を経て登録手続きを行います。

 

認定ファシリティマネジャーの役割とスキル

認定ファシリティマネジャーは、組織の施設や環境を総合的に管理する役割を担っています。

そのためには、マネジメントスキル、ヒューマンスキル、テクニカルスキルの3つの能力が求められます。

 

①認定ファシリティマネジャーは、計画立案や問題解決、人材活用などのマネジメントスキルを必要とします。

これにより、プロジェクトの管理や運営維持を効果的に行うことができます。

 

②対人関係能力も重要なスキルの一つです。

認定ファシリティマネジャーは、様々な関係者と協力し、チームワークを築く必要があります。

 

③ファシリティマネジメントに関する専門知識や技術的な能力も求められます。

これにより、施設の計画、建設、運営維持などの業務を適切に行うことができます。

 

認定ファシリティマネジャー資格の活用

認定ファシリティマネジャー資格を活用することで、組織の施設や環境を最適に管理し、快適な職場環境の提供やコスト削減に貢献することができます。

 

施設管理の最適化

認定ファシリティマネジャーは、施設の計画、建設、運営維持をトータルで管理し、最適化を図ります。これにより、効率的な施設運営が可能となります。

 

コスト削減と効率化

認定ファシリティマネジャーは、コスト削減と効率化を目指し、施設の運営を最適化します。これにより、組織の経済的な負担を軽減することができます。

 

快適な職場環境の提供

認定ファシリティマネジャーは、従業員が快適に働ける環境を提供することを目指します。これにより、従業員の満足度や生産性の向上が期待できます。

 

認定ファシリティマネジャー資格は、組織の施設や環境を効果的に管理し、快適な職場環境の提供やコスト削減に貢献するための重要な資格です。

 

資格取得を目指し、専門知識とスキルを身につけることで、組織にとって価値ある人材となることができます。

 

基本情報

項目	内容
受験資格	学歴、年齢、性別、国籍等の制限なし
受験手数料	21,600円（消費税込）

試験科目及び出題範囲

時限	科目	時間	形式	内容
1	FM概論	60分	多項選択式	経営とFM、FMの効果、経営環境とFM
2	FM業務	90分	多項選択式	FMの体系、統括マネジメント、FM戦略・計画等
3	FM知識	60分	多項選択式	人間性関連知識、ワークプレイス関連の知識等
4	論述	90分	論述	問題抽出・解決能力、表現・提案・説得力

合否判定

項目	内容
学科試験	600点満点（①概論 18問程度、②業務 24問程度、③知識 18問程度の３教科 60問程度）
論述試験	300点満点
合計得点	900点満点
合格判定	合計得点による

受験者数・合格者数・合格率（平均値）

年度	受験者数	合格者数	合格率
平均	1493人	643人	42.9%

 

※受験資格での学歴必須はありませんが、合格後に必要な実務経験などがあるため注意が必要です。

 

まとめ

 

今回は、ファシリティマネジメントについて紹介いたしました。

 

日本は、高度経済成長やバブル期があったことで世界と違う建物管理が発展したことで建物のDXが遅れることとなりました。

 

ただ、アナログ規制が導入されることもあり、これから一気に日本のDXが進むのではないでしょうか！？