「建物管理って具体的に何をするの？」「資産価値を高めるデジタルFMって聞いたことあるけど、それは何？」
そう思う方もいるのではないでしょうか。

実は、建物管理は不動産の価値を維持し向上させるために不可欠な業務であり、デジタルFM（ファシリティマネジメント）はそのプロセスを革新的に効率化する手法です。

今回は、建物管理の業務内容とその重要性、さらに資産価値を向上させるためのデジタルFMの概念と具体的な方法について詳しく解説していきます。

建物管理とは？

 

建物管理とは、建物そのものの管理のことを指します。

Googleの検索では、マンション管理や賃貸管理、プロパティマネジメント、について紹介されていることが多いです。

 

しかし、建物管理という言葉自体が非常に曖昧で包括されている言葉です。

建物管理＝ファシリティマネジメント（FM）、プロパティマネジメント（PM）、マンション管理、賃貸管理、ビルメンテナンス（BM）を含めて、建物管理と呼びます。

 

建物管理：ファシリティマネジメントとは？

ファシリティマネジメントの目的は建物の資産価値を向上させることです。

適切な段階での改装、施設利用社が快適に利用できる環境作りなどがその業務に当たります。

 

センサーでの人流把握でトイレや飲食店の混雑状況を確認できるための施設のDX化などもファシリティマネジメントの一環です。

 

以下で詳しく解説しています。

ファシリティマネジメントの具体例や導入メリットについて詳しく解説

 

建物管理：プロパティマネジメントとは？

よくファシリティマネジメントと混同されがちなものとしてあげられるのがプロパティマネジメントです。

プロパティマネジメントの目的も建物の資産価値の向上です。

 

ファシリティマネジメントとの違いは効率的な運営をサポートすることです。

賃貸管理、物件の売買、リース管理などが主な業務になります。

 

以下でより掘り下げて紹介しています。

プロパティマネジメント（PM）とは？業務や導入のメリットについて解説

 

建物管理：デジタルFMとは？

デジタルFM（ファシリティマネジメント）やBIM-FM（ビルディングインフォメーションモデリングを活用したファシリティマネジメント）の導入によって、建物管理は大きく変革を遂げます。

 

これらの技術を用いることで、以下のような変化が起こります。

 

1. センサーとAIの活用： センサーを通じて建物内の人の流れを把握できるようになります。これにより、どのエリアが多く利用されているか、また人がどこに滞留しているかが明確になります。
   結果として、清掃の必要な場所や頻度を最適化でき、より効率的な清掃計画を立てることが可能になります。
2. 清掃と警備の最適化： 人が集まる場所は汚れやすく、センサーとAIを用いることで、どの程度の汚れで人が不快感を感じるかを数値化し、清掃のタイミングを最適化できます。
   また、AIカメラやサーモグラフィーを用いた警備システムは、不法侵入者の検出や犯罪の予兆を捉えることができ、迅速な対応を可能にします。
3. 統合管理画面の提供： AIやセンサーのデータをアーキバスやBIMと連携させることで、建物の状態や問題が発生している場所を一つの管理画面でリアルタイムに把握できるようになります。これにより、建物管理者は即座に対応策を講じることができ、建物の運用効率が大幅に向上します。

 

総じて、デジタルFMやBIM-FMの導入は、建物管理をよりスマートで効率的なものに変え、従来の手法では見えにくかった情報を可視化し、より迅速かつ的確な管理を実現します。

 

以下でデジタルFM（ファシリティーマネジメント）については紹介しています。

デジタルFMとBIMやアーキバスの活用

賃貸管理とは？

 

賃貸物件運営の基本

賃貸物件の運営には、物件の維持と入居者の管理の二つの主要な側面があります。

これらは賃貸ビジネスにおいて中心的な役割を果たし、物件の価値を維持しつつ、収益を最大化するために不可欠です。

 

入居者管理の要点

入居者との関係は賃貸ビジネスの成功に直結しています。以下の業務が含まれます。

 

新規入居者の獲得戦略

空室率を最小限に抑えるためには、効果的な広告戦略と魅力的な物件の提示が必要です。

市場分析を行い、ターゲットに合った広告を展開することが重要です。

 

効率的な賃貸契約プロセス

賃貸契約の締結は、審査から契約書の作成、説明、鍵の受け渡しまで、専門的な知識が求められるプロセスです。

 

家賃管理と滞納対策

家賃の定期的な回収と滞納が発生した際の迅速な対応は、賃貸経営の流動性を保つために必要です。

 

トラブルとクレームへの迅速な対応

住民間のトラブルや設備の不具合には、迅速かつ適切に対応することで、住民の満足度を維持し、物件の評判を守ります。

 

物件維持管理の重要性

物件の価値を保ち、長期的な収益を確保するためには、以下の管理業務が不可欠です。

 

定期的な設備点検とメンテナンス

物件の長期的な価値を保つためには、定期的な設備点検と必要に応じたメンテナンスが欠かせません。

 

清潔な共用空間の維持

共用部分の清掃は、入居者が快適に生活するための基本であり、物件の印象を左右します。

 

長期修繕計画の策定

物件の経年劣化に対応し、価値を維持するためには、長期的な視点で修繕計画を策定し、実行することが重要です。

 

賃貸管理の選択肢

賃貸物件の管理方法には、自主管理と委託管理の二つの選択肢があります。

 

自主管理のメリットと課題

オーナーが直接管理することで、コストを抑えつつ、経営の自由度を高めることができますが、管理業務の複雑さやトラブルへの対応はオーナーの負担となります。

 

委託管理の利点

専門的な知識を持つ管理会社に委託することで、オーナーは賃貸経営の煩雑な業務から解放され、経営に集中することができます。

 

管理会社によるサポート

管理会社は、物件の日常的な運営から、入居者の募集、トラブル対応、修繕計画の実施まで、賃貸経営に関わるあらゆる業務をサポートします。

 

これにより、オーナーは賃貸経営をより効率的に行うことが可能になります。

 

賃貸管理会社（不動産会社）を利用するメリットはある？

 

管理会社選びの基準とは？

賃貸管理を外部に任せる際、どの会社にするかは重要な決断です。

選択する際には、提供されるサービスの範囲を慎重に検討しましょう。

 

一部の会社は物件の日常管理に限定している場合がありますが、他の会社では仲介業務や緊急時の対応も含めた全面的なサポートを提供しています。

 

また、会社によっては特定の地域に強いネットワークを持ち、地域に根差した集客戦略を展開していることもあります。

 

集客力と管理コストのバランス

空室リスクを減らすためには、不動産管理会社の集客力を見極めることが肝心です。

 

大手企業はその名声により集客に有利ですが、地元に特化した企業は地域のニーズを深く理解しているため、効果的なマーケティングが可能です。

 

また、管理委託費用は会社によって異なるため、サービス内容と費用のバランスを考慮することが大切です。

 

対応力の重要性

緊急時の迅速な対応は、入居者の満足度を左右し、結果として退去率にも影響します。

そのため、コールセンターやカスタマーサポートの質、対応時間なども重要な選定基準となります。

 

管理会社利用の3つの利点

不動産管理会社を利用することで、オーナーは管理の手間を省くことができます。

専門家による徹底したサポートは、精神的な負担を軽減し、遠方の物件や複数の物件の管理を可能にします。

 

管理委託のコストと選定の重要性

管理会社の利用は便利ですが、そのサービスには費用が伴います。

市場の相場を理解し、適切な価格で適切なサービスを提供する会社を見極めることが重要です。

 

また、選択を誤ると、管理の質に影響が出るため、慎重な選定が求められます。

 

管理会社選びのポイントを押さえる

管理業務の範囲、費用の適正さ、対応の速さと質は、管理会社を選ぶ際の重要なポイントです。

これらを総合的に考慮し、自身の賃貸経営に最適なパートナーを選びましょう

 

建物管理（賃貸管理）のまとめ

 

賃貸物件の管理は、入居者の満足度を高め、物件の価値を維持するために不可欠です。

入居者の募集から契約、家賃の管理、トラブル対応に至るまで、多岐にわたる業務を適切にこなすことが求められます。

 

また、物件の定期的なメンテナンスや長期修繕計画の策定は、賃貸物件の長期的な収益性を保証する上で重要です。

 

自主管理と委託管理の選択は、オーナーの状況や賃貸経営に対する姿勢によって異なりますが、専門的な知識と経験を持つ管理会社に委託することで、賃貸経営の効率化と収益最大化を図ることができます。

 

賃貸経営を成功に導くためには、これらの要素を総合的に考慮し、最適な管理戦略を選択することが鍵となります。